济南破局农村集体经营性建设用地入市 唤醒沉睡资源

　如何让农村闲置的土地活起来，让闲散土地得到合理利用，是助推乡村振兴战略实施和美丽乡村建设的重要课题，也是激发生产要素活力、统筹城乡发展的关键一招。去年3月5日，商河县殷巷镇前芦洼村完成全市第一笔“农地入市”交易;12月27日，市区内首宗集体经营性建设用地在历城区港沟街道芦南村成功出让;12月29日，南部山区首批集体经营性建设用地入市地块在济南公共资源交易中心发布挂牌公告。一连串的先行先试和大胆创新，让村民真正看到农村集体土地的价值，认识到农村集体土地就是“金山银山”，提振了乡村产业发展的底气和信心，为在济南市其他区县出让农村集体经营性建设用地提供了可复制、可推广的实践经验。

　　芦南“破冰”沉睡的农地被唤醒

　　三九时节，历城区港沟街道最南端的芦南村田园综合体里却是一派热火朝天。在智能化温室的控制大屏上，土壤温度、环境温度、湿度实时显示，数十种蔬菜、果木全部采用无土栽培。在智能温室不远处的山楂体验园里，几名游客正饶有兴致地品尝村里生产的牡丹花茶、山楂发酵酒。如今的芦南山野，已逐步成为集高科技农产品种植、果品采摘、花卉繁育观赏和农产品深加工等功能于一体的综合性生态园林，三产深度融合的发展态势日益凸显。

　　去年12月27日，芦南村芦家岭地块17.05亩集体经营性建设用地成功出让，用途为商业用地，由济南诗酒田园科技有限公司竞得，土地出让成交价为1842万元。芦南村集体经营性建设用地成功出让，是济南市农地入市探索的生动注脚，也是济南市区内首宗集体经营性建设用地成功“入市”。

　　芦南村地处港沟街道南端，距离市区较近，自然资源丰富，名胜景点众多。过去，芦南村常年种植玉米、麦子等农作物,亩产量很低。怎样才能最大化利用芦南村的优势发展产业，这是芦南村“两委”一直在思考的问题。近年，结合现代田园产业模式，因地制宜，发展特色农业，芦南村架构“村‘两委’+合作社+企业”的经济运行模式，与农业科技企业合作田园综合体项目，发展生态休闲农业和乡村旅游等。

　　2005年，芦南村谋划拆旧村建新区，并获省政府批准通过土地增减挂钩项目，经过两年艰苦努力，芦南村建成五栋七层高的居民楼。2013年5月，芦南村全体村民终于告别脏乱差的旧村，欢天喜地乔迁新居。通过拆除旧村，土地复垦新增土地127亩，获得国家城乡建设用地增减挂钩专项补助资金3810万元。这一项目在改善村民居住环境的同时，也为全村统一规划产业拓展了空间，此次成功出让的芦家岭地块就是芦南村村民旧居的一部分。

　　记者在采访中了解到，当前，芦南村正全力打造文旅康养中心、山楂产业研发中心、农产品销售中心，并致力于打造成集有机种植、花卉观赏、研学教育于一体的综合性生态园区。据了解，云台山田园综合体总体规划开发总面积2.7万亩，核心区芦南村总面积约3500亩，项目集循环农业、创意农业、农事体验于一体，目前已成功获批“全国森林康养基地”。2020年，芦南村股份经济合作社与济南诗酒田园科技有限公司建立了战略合作关系，共同打造“云台山田园综合体”项目。创新运营机制，实现了市场信息、技术、资金、人才等要素与芦南村资源的无缝对接，每年保底合作收益金350万元。目前该项目已完成投资1.3亿元，综合性产业中心主体已完工，预计今年“五一”开门纳客。

　　“这次入市的地块是云台山田园综合体项目的一部分。”济南诗酒田园科技有限公司负责人谢希文介绍，该地块将用于云台山田园综合体配套旅游设施项目，主要功能为服务型物业，将打造集吃、住、学、玩于一体的民俗聚集区。目前，该地块建筑方案正在进一步深化阶段，今年2月底前完成规划，今年上半年开工建设，建设周期一年，2023年完成建设。

　　土地入市后，最终落脚点是实现土地增效、农村发展。“芦家岭地块成功出让，芦南村集体作为土地的所有权人，在获得一定比例的土地出让收益的同时，实现集体资产进一步保值增值，还能进一步发展壮大集体经济、扩大村民就业、促进村民增收。”芦南村党支部书记贾虎平说。

　　南山“开路”让乡村产业“放开手脚”大胆干

　　去年12月29日，南部山区首批集体经营性建设用地入市地块在济南公共资源交易中心发布挂牌公告，该地为西营街道黄鹿泉村集体经营性建设用地。记者采访了解到，该地共三个地块，面积6.9亩，用途为村庄游览接待用地，土地使用权人竞得该地块后将用于黄鹿泉及其周边村庄的旅游接待。

　　对于以生态保护为主责主业的南部山区来说，土地“入市”标志着其集体经营性土地价格“市场化”。

　　“村里的集体经营性土地使用价格，不再是以村民和企业双方口头商定为主，而是同全市所有土地一样，以竞拍的方式，从最低价起拍，‘价高者得’，让土地价格实现市场化。这样村民和企业对价格都更有认同感和安全感。”南部山区相关负责人介绍。

　　近年来，南部山区一直积极推动“两山”理论落地落实。为此，南部山区大力推动产业振兴，积极发展民宿、康养等绿色产业，探索一条以绿色产业带动生态保护和民生保障“共赢”的发展路径。而产业发展所依赖的是土地，集体经营性土地“入市”，更能推动其绿色产业实现良性发展。

　　记者采访了解到，对于很多南部山区民宿经营者来说，最担心的两个问题一个是村里发展环境，另一个就是土地。

　　“由于是跟村委会协商的租赁价格，因此一方面担心村里会不断涨价，另一方面则担心土地性质会影响民宿发展。比如我租赁的是宅基地，那在房屋建设上就要受制于宅基地建设标准，想要扩大面积也很难。土地‘入市’则会好很多，只要符合村庄发展规划，那企业发展就可以‘放开手脚’，发展得更加安心和踏实。”南部山区一位民宿经营者说。

　　据悉，土地“入市”的前提是村庄已有市里认可的发展规划，这给有序发展和生态保护增加了保障。同时，发展绿色产业，则进一步推动了城乡融合和乡村振兴，让南部山区能够“在发展中保护、在保护中发展”。

　　南部山区属于国家城乡融合发展11个试验区之一的山东济青局部片区。为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极抢抓黄河流域生态保护和高质量发展重大国家战略机遇，南部山区管委会落实济南市委、市政府科学谋划推进“南美”战略新要求，在济南市自然资源和规划局的指导下，坚持以协调推进乡村振兴战略和新型城镇化战略为抓手，严格按照《济南市集体建设用地管理办法(试行)》要求，深入研究政策、探索实施路径，先行先试、务实担当，破除制度弊端、补齐政策短板，为全市功能区城乡融合发展提供了探索实践和有益经验。

　　黄鹿泉村的村庄发展规划经历了村、街道、南部山区管委会、市里相关部门等层层公示、联审，于2020年10月获批，具备首批集体土地入市的良好基础，是全市最早进行“多规合一”规划的村庄。“村民都非常支持村里发展，都希望靠着绿水青山的优势，实现乡村振兴。”黄鹿泉村相关负责人介绍。

　　土地“入市”，对于黄鹿泉村来说，能够获得一定比例的土地出让收益，进一步发展壮大集体经济;对于用地企业来说，则能有效降低土地成本，加速项目推进，助力乡村产业振兴。为此，黄鹿泉村集体团结一致、干劲高涨，西营街道密切配合、组织得力，管委会规划发展局压实责任、创新思路，在各部门合力攻坚下，从规划条件审批、土地调查、地价评估、入市方案编制、三级会议决议通过仅用了12天时间，充分体现了南部山区凝神聚力、担当作为的决心与魄力。

　　南部山区有254个行政村，多数村庄自然人文底蕴厚重，绿色发展潜力较大。集体经营性建设用地入市的实现，使得在未改变土地所有权性质、保障农村农民基本权利的基础上，切实增加了集体经济收益，为未来南部山区生态保护和绿色发展探索了新路径，为未来国土空间规划批复以后土地要素保障拓展了新空间，对南部山区探寻乡村振兴蹚出了新路子。

　　济南“破局”“第一步”迈出新成效

　　“农村集体土地的成功入市标志着济南市农村集体经营性建设用地入市工作迈出了实质性的第一步，也是建立城乡统一建设用地市场的第一步。”日前，记者采访了济南市研究农村土地改革工作多年的专家。

　　该专家介绍，“农地入市”对维护土地公有制度、保护耕地、促进农业农村发展、推动乡村振兴都有重要的作用。“农地入市改变了过去农村土地必须征为国有才能进入市场的局面，增加了集体和农民收入，加快拓展了企业合法用地空间，使供地方式更加灵活。”

　　记者了解到，目前“农地入市”改革试点仍存在一些困难，主要有入市缺乏规范性文件、农地抵押融资难等问题，亟需相关部门出台政策进一步支持。对此，专家建议国家尽快出台相关规范性文件，规范入市工作，盘活乡村闲置的土地资源，推动乡村振兴和一二三产业融合发展。

　　据了解，2021年9月1日，国务院发布的《土地管理法实施细则》正式施行，进一步扫清了“农地入市”的法律障碍。与此同时，2021年10月13日，济南市政府办公厅印发了《济南市集体建设用地管理办法(试行)》，规定自2021年12月1日起施行。

　　其中，涉及集体经营性建设用地入市方面的内容共13条。主要明确了集体经营性建设用地入市的主体、方式、条件和基本程序等。《办法》提出，集体经营性建设用地入市主体为集体经济组织，使用权人为依法取得土地使用权的单位或者个人，主要以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式，按照“制定方案—逐级审查—公告交易—成交公示—签订合同”的程序入市。

　　依法取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押等，相关要求参照同类用途的国有建设用地执行，法律法规另有规定或者合同另有约定的除外。入市土地净收益由各区政府参照同类国有建设用地并结合当地实际确定，按照工业仓储用地20%、商服用地50%的比例收取土地增值收益金，缴纳区财政，纳入地方一般公共预算管理。 ( 来源： 济南日报 时晔然 张敏 李小梦 钱堃)(完)